Debatlysten var stor da kommunens forslag til temaplan for nye boligområder var i høring sidste år. Alene fra Mårslet blev der indsendt 70 høringssvar. De drejede sig især om den udbygning af byen på Tranbjerggårds jorde som indgik i forslaget (beskrevet i den blå boks nederst), men fire høringssvar skilte sig ud ved at være forskellige lodsejeres forslag om at inddrage lige netop deres jord til byudvikling; en inddragelse som vil mangedoble jordens værdi i forhold til i dag, hvor arealerne ligger i landzone.
Alle fire nye forslag blev hældt af bordet da byrådet torsdag i sidste uge satte endeligt punktum for debatten ved at vedtage temaplanen i en lidt ændret udgave. Alligevel kan de fire forslag snart igen komme på den politiske dagsorden og dermed blive brændpunkter for nye lokale debatter i Mårslet.
Ny chance allerede om et år
Allerede om et år har lodsejerne nemlig mulighed for igen at prøve at overbevise politikerne i byrådet om at lige netop deres jord vil være et fantastisk godt sted til byudvikling og dermed boliger til de tusinder af nye borgere som politikerne gerne ser inden for kommunegrænsen.
Perspektivet på blot et år skyldes at byrådet i 2023 skal vedtage en såkaldt planstrategi med retningslinjer for kommunens udvikling. Her kan alle borgere og virksomheder komme med forslag; og selv om planstrategien ikke skal udpege bestemte arealer til byudvikling, giver det mulighed for at lufte ideer til hvor der kan bygges.
Og igen i 2025
To år efter – i 2025 – får lodsejerne igen en ny og denne gang mere konkret mulighed for at bringe deres arealer i spil til byudvikling. Til den tid skal byrådet revidere kommuneplanen som angiver hvor der kan laves nye udstykninger, det vil sige laves byudvikling.
Artiklen fortsætter under den grå boks.
De fire forslag som byrådet afviste at tage med i temaplanen
- 1: 14 hektar nord for Langballevej (bag Møbelgården) og øst for Visbjerg Hegn og Hørretvej. Afvist med den begrundelse at området ligger i et bevaringsværdigt landskab.
- 2: Et lille areal med plads til to boliger på Eskegårdsvej, over for Bomgårdshaven på den modsatte side af åen. Afvist med bevaringsværdigt landskab begrundelsen.
- 3: 3 hektar mellem Langballevænget og Letbanen. Afvist med begrundelsen at området er bevaringsværdigt landskab.
- 4: 15 hektar syd for Bedervej og øst for Nymarksvej. Afvist fordi grundvandet i området er sårbart og kan forurenes ved byggeri.
- Det orange område i byens nordlige ende er det område ved Tranbjerggård som kom med i temaplanen. Det røde område med sort omrids er det areal som var med i det første udkast til temaplan men siden røg ud.
Som det fremgår af den grå boks, blev tre af de fire forslag afvist med den begrundelse at arealerne ligger i bevaringsværdige landskaber, og det fjerde med argumentet at grundvandet på arealet er sårbart overfor forurening fra bebyggelse.
Selv om landskaberne er lige så bevaringsværdige i 2025, og grundvandet lige så sårbart, kan politikerne til den tid måske alligevel lade sig overtale til at tillade byggeri på arealerne, især hvis lodsejerne kommer med projekter som tager hensyn til landskaberne.
Artiklen fortsætter under den lyserøde boks.
Idé om ny by ved Malling er droppet
Efter det meste af et års politisk behandling, og kun en uge før den endelige vedtagelse i byrådet, blev ideen om at grundlægge en helt ny by vest for Malling droppet. Begrundelsen er at størstedelen af det areal, hvor den nye by var tænkt til at ligge, er såkaldt sårbart grundvandsområde.
Stof fra maling kan gå i grundvand
Aarhus Vand har informeret de kommunale byplanlæggere om at det giftige stof DMS bliver udvasket fra træbeskyttelse og maling på huse med træfacader, og der er risiko for at stoffet siver ned i grundvandet i områder hvor der kun er et tyndt beskyttende lag ler over grundvandet. Hvilket i øvrigt er de samme områder hvor der dannes meget grundvand som pumpes op til drikkevand.
Selv om der kun blev reserveret 58 hektar til en mindre og første del af den nye by i oprindelige forslag til temaplan, så er det hele ideen om en Ny Malling der blev opgivet, da de 58 hektar blev taget ud af den endelige version af temaplanen. Det oplyser kommuneplanchef Lars Høeberg til Mårslet Avis.
Men idéen kan måske genoplives
Dog åbner han en kattelem for at ideen måske kan genoplives en gang i fremtiden. Det gør han med henvisning til at byrådet også vedtog at den fremtidige anvendelse af hele det areal som var tiltænkt til den nye by, skal undersøges nærmere i forbindelse med Planstrategi 2023 og den efterfølgende revision af kommuneplanen.
– Det kan jo være der kommer nogle nye lovgivningsmuligheder, f.eks. for at forbyde nogle bestemte stoffer i byggematerialer, eller sådan noget. Det er det vi må kigge på, forklarer Lars Høeberg.
Politikernes tilbøjelighed til at udpege nye områder til byudvikling i udkanten af Mårslet og andre byer vil givetvis kun blive større efter ideen om en helt ny by vest for Malling er droppet, som beskrevet i den lyserøde boks. Med opgivelsen af idéen om en Ny Malling forsvinder fremtidige boliger til flere tusinde nye borgere i Aarhus Kommune, og dem skal der nu skaffes plads til andre steder, hvis ambitionen om fortsat vækst i kommunens befolkningstal skal fastholdes.
Tager bestik fra sted til sted
Gert Bjerregaard, som er byrådsmedlem for Venstre og partiets ordfører på temaplanen om arealer til nye boliger, siger det sådan her:
– Det er klart, at tager vi nogle store arealer ud, så kan man godt forestille sig at mange af de mindre bysamfund godt kan få en udvikling. Men det skal vi jo tage bestik af fra sted til sted.
Intet er stationært, heller ikke udviklingen
I Mårslet var der fire arealer som byrådet sagde nej til at tage med i temaplanen, de tre af dem på grund af landskabelige værdier, det fjerde på grund af sårbart grundvand. Er du åben for at se på de arealer en gang til?
– Der er ikke noget her i verden der er stationært, ej heller udviklingen. Men der skal altid gode argumenter til når man træffer så store beslutninger. Jeg har det ikke sådan at man ikke kan henvende sig til kommunen en gang til. Det kan være det er med et helt andet projekt eller en ny ide der ligger bagved. Det vigtige for Venstre er at vi udvikler vores by klogt og at vi tager hensyn til de miljømæssige konsekvenser.
Så selv om et areal har fået tommelfingeren nedad på grund af bevaringsværdigt landskab, så kan det godt være at det om nogle år vil være mere vigtigt at få byudvikling på arealet end at bevare landskabet?
– Jeg kan ikke sige det mere præcist end jeg lige har gjort, siger Gert Bjerregaard.
Alle kan spille ind
Også den socialdemokratiske ordfører på temaplanen, Jesper Kjeldsen, er villig til igen at se på forslag om byggeri på de arealer hvor det blev afvist i denne omgang.
– Ja, det er jeg, men dermed ikke sagt at de kommer ind. Alle skal i princippet have mulighed for at spille ind når kommuneplanen skal revideres.
Bliver svært at komme igennem med
Så man skal også kunne komme med forslag om byggeri et bevaringsværdigt landskab?
– Ja. Jeg mener godt man kan få lov at spille ind. Men dermed ikke sagt at vi kommer til at tage det med. Hvis man som lodsejer i et bevaringsværdigt landskab siger at vi vil bevare det på den her måde og tilføje et eller andet, så synes jeg det er noget vi skal se på. Men der vil også blive borgerinddragelse omkring det.
– Men det er klart at når man taler om bevaringsværdige landskaber og sårbart grundvand, så lyder det unægteligt en lille smule svært at komme igennem med det, vurderer Jesper Kjeldsen.
Mårslet udvides i to trin ved Tranbjerggård
Det eneste areal i Mårslet som kom med i temaplanen for fremtidigt boligbyggeri, er 16 hektar nord for Tranbjerggårdsvej med plads til 110 boliger. Den store debat om dette område er flere gange blevet beskrevet i Mårslet Avis, senest i januar i artiklen 220 nye boliger ved Tranbjerggård bliver skåret ned til 110.
Der vil dog gå nogle år før der skyder boliger op på de 16 hektar, hvoraf størstedelen i dag er kornmark. Før der kan bygges, skal der udarbejdes en lokalplan, hvilket nemt kan vare et par år, og derefter skal der laves veje og anden byggemodning. Så det bliver tidligst i 2027 at de første af de kommende boligejere kan forvente at flytte ind i nye huse på arealet.
Ejeren bestemmer tempoet
Der kan også gå endnu længere tid. Det er nemlig op til ejeren af arealet – Tranbjerggård ApS der har gårdejer Jens Thomsen som direktør – at beslutte hvornår processen med lokalplan skal sættes i gang. Det vil sige at processen kan udskydes i flere år hvis ejeren vurderer at det er forretningsmæssigt mere optimalt.
Tranbjerggård ApS ejer også et areal syd for Tranbjerggårdsvej som i forvejen er udlagt til byudvikling, og hvor hele processen med lokalplan allerede er i fuld gang. Udover Tranbjerggård er også Aarhus Kommune ejer af en del af det område som er omfattet af denne kommende lokalplan.
Lokalplan for sydligt areal i år
Ifølge kommunens lokalplanportal forventes lokalplanen for dette sydlige område at komme i offentlig høring i august-september i år og blive endeligt vedtaget inden jul. Derefter kan byggemodning og byggeri komme i gang i 2023. At dømme ud fra foreløbige skitser skal der bygges omkring 35 parcelhuse og 110 rækkehuse på det private og det kommunalt ejede område tilsammen.
Det vil sige at de 16 hektar nord for Tranbjerggårdsvej bliver trin to i de kommende års udbygning af Mårslet mod nord, og det er op til Tranbjerggård ApS at afgøre hvornår dette trin skal betrædes.
Kilder: Bilag fra byrådets behandling af temaplanen 9. marts 2022 (dagsordenens punkt 5), de interviewede personer samt tidligere artikler fra Mårslet Avis’s sektion Byudvikling.
PerH.
