I over fire år har der været talt om et privat byudviklingsprojekt på Eskegårdens jord midt i Mårslet og tæt på Giber Å. Allerede i 2019 og -20 var der lokalt kraftig diskussion for og imod projektet, men først nu er kommunens byplanlæggere klar med et konkret forslag til en lokalplan som vil gøre byggeriet muligt.
Forslaget går ud på at der kan bygges op til 42 boliger som en tæt-lav bebyggelse bestående af dobbelthuse og rækkehuse. De nye boliger skal have vejadgang via en ny vej som skal anlægges op til Bedervej, gennem det grønne område der lokalt er kendt som ‘den glemte vej’.
Skåret ned fra +50 til 42 boliger
På to punkter adskiller det aktuelle forslag sig fra de første udkast som blev diskuteret for tre år siden. Det ene punkt er at antallet af boliger er skåret ned fra over 50 til nu 42.
Forslagets andre bestemmelser om selve byggeriet er:
- Max to etager i op til 8,5 meters højde.
- Skal bygges med tegl/mursten.
- De 42 boligers samlede areal må være op til 5.512 kvadratmeter.
- Det giver en gennemsnitlig størrelse på 131 kvadratmeter.
- En fjerdedel af det samlede boligareal skal være almene boliger.
- Ingen enkeltstående huse, men 8 dobbelthuse og 34 rækkehuse.
- Grundene bliver mindre end de fleste parcelhusgrunde, ned til 140 kvadratmeter.
Vejadgang gennem grønt område
Den anden – og største – ændring i forhold til de første udkast er at alle tanker om at lade det nye boligområde få tilkørsel via den meget smalle Eskegårdsvej eller Hulvej/Gammel Bedervej er droppet.
Som tidligere beskrevet her i avisen, skal beboerne i stedet køre til og fra deres hjem via en ny vej op til Bedervej.
Denne løsning har tydeligvis givet planlæggerne meget hovedbrud.
Tæt på vandboringer
Det har været et problem for dem at denne nye vej vil komme meget tæt på Mårslet Vandværks boringer som skal beskyttes mod forurening, for eksempel fra spild af kemikalier på en vej. En del af vejen kommer tilmed tættere på boringerne end de 50 meter som normalt er den mindste tilladelige afstand.
Som fortalt i artiklen Byggeplan for Eskegården er kastet ud i uvished er netop nærheden til vandværket årsag til at forslaget til lokalplan er blevet forsinket med mere end et halvt år.
Fast bund under vej
Men nu mener planlæggerne at have løst problemerne. En del af løsningen er et krav om at der skal være fast bund under vejen, og regnvand skal føres bort i rør så det ikke siver ned til grundvandet.
Denne løsning har kommunens egen afdeling for grundvand vurderet som acceptabel. Også sammenslutningen af vandværker i Aarhus Kommune har accepteret løsningen.
Trussel aflyst
Ikke kun vejen, men hele den nye bebyggelse kommer nærmere vandværkets boringer end de 300 meter som Aarhus Vand anser for at være mindste acceptable afstand mellem drikkevandsboringer og nybyggerier.
Men selv om Aarhus Vand er et selskab som ejes af kommunen, er selskabets holdning ikke bindende, og planlæggerne bag lokalplanforslaget har fundet frem til at den nye bebyggelse ikke vil true grundvandet.
Åbeskyttelseslinje
Et par andre udfordringer som planlæggerne har haft, er at lokalplanen forudsætter at der dispenseres fra den generelle åbeskyttelseslinje på 150 meter og at vejforbindelsen op til Bedervej kommer til at gå igennem et grønt rekreativt område med mange træer og buske.
Altså et af den slags områder som den i egen selvforståelse meget grønne og biodiversitets-glade Aarhus Kommune ellers sætter så stor pris på.
30 meter naturzone
Aarhus Kommunes byplanlæggere forventer at Aarhus Kommune vil dispensere fra den normale åbeskyttelseslinje fordi der med lokalplanen i stedet anlægges en 30 meter bred såkaldt naturzone langs åren.
Naturzonen skal være et engareal med græs og blomster, og der må ikke bygges i den. Dog må der i et område nærmest Eskegårdsvej anlægges vendeplads, bygges drivhus og plantes frugttræer.
I den sydøstlige ende af naturzonen skal en ny bro til gående og cyklister føre over til en ny sti på den nordlige side af åen. Via denne sti skal man kunne gå og cykle hen til butikscenteret med Brugsen.
Gangbro over åen
Fra den nye gangbro over åen skal en offentlig sti føres op igennem ‘den glemte vej’ til Bedervej. Til gengæld vil det meste af den eksisterende sti på stedet blive inddraget til den vej der skal give biler adgang til den nye bebyggelse.
Desuden er det planen at frilægge et vandløb som i dag løber i et rør under ‘den glemte vej’ fra Bedervej til Giber Å.
En del af de træer og buske som står i området i dag, vil blive bevaret; andre vil blive ryddet for at skabe plads til den nye vej.
Mårslet får ‘parkbånd’
Den 30 meter brede naturzone, det frilagte vandløb og den nye offentlige stiforbindelse udgør tilsammen hvad lokalplanens forfattere kalder et ‘parkbånd’. Som de skriver i forslaget:
“”Parkbåndet” langs den nye adgangsvej og 30 meter-engarealet langs åens med trampestier sikrer et
sammenhængende, rekreativt strøg fra syd til nord op igennem området.”
Bygherren betaler
Byggeriet af den nye vej, de nye stier på begge sider af åen, åbningen af det rørlagte vandløb og andre udgifter i forbindelse med lokalplanen skal betales af bygherren, det vil sige Eskegården ApS.
I alt vil der være udgifter på 7,2 millioner kr. på arealer som ejes af og fortsat skal være ejet af kommunen.
I et bilag til lokalplanen kan det ses af Eskegården ApS’s direktør og medejer Jørgen Jacobsen accepterer at betale disse udgifter.
Bevaringsværdigt hus fjernes
Udover dispensationer fra åbeskyttelseslinjen og vandværkets beskyttelseszone kræver en gennemførelse af lokalplanen også at Eskegårdens gamle stuehus rives ned.
Stuehuset er registreret som bevaringsværdigt med værdien 4 på den 9 trin lange SAVE-skala, hvor 1 er de mest bevaringsværdige bygninger.
Forventer tilladelse
Kommunen skal give tilladelse før et hus med værdien 4 må rives ned, og det forventer kommunens planlæggere at kommunen vil gøre. I deres forslag skriver de:
“Begrundelsen er, at det oprindelige firlængede gårdanlæg “Eskegård” er blevet amputeret, og stuehuset fra ca. midten af 1800-tallet ligger tilbage som det ældste på stedet i dag. På kort ses gården ligge før midten af 1800-tallet, og det nuværende stuehus vurderes derfor ikke at være det oprindelige.
Ydermere er huset i meget ringe stand.”
Ejer-kommune samarbejde
Forslaget er udarbejdet af medarbejdere i kommunens teknik- og miljøforvaltning (MTM) i samarbejde med de private ejere af Eskegården ApS.
Ifølge CVR-registeret ejes Eskegården ApS af forretningsmændene Jørgen Jacobsen (bosat i Højbjerg) og Niels Elbek (bosat i Hinnerup). Ejerskabet går gennem deres respektive selskaber, henholdsvis Galba Ejendomme ApS og Elbek Solutions ApS.
Lokalplansforslaget er godkendt af den politiske chef for MTM, rådmand Nicolaj Bang (K). Han er også den formelle forslagsstiller og står for fremlæggelsen i magistrat og byråd.
Uenighed i magistraten
Forslaget til Lokalplan 1161, som planen hedder, blev mandag 13. november behandlet i magistraten, der er en slags forretningsudvalg for byrådet.
Her blev det besluttet at sende forslaget videre til byrådet. Dog tog tre af magistratens ni medlemmer “forbehold vedr. deklaration for kystbeskyttelseslinjen”, står der i det officielle referat fra mødet.
Der må dog være tale om en fejl når referenten nævner kystbeskyttelseslinjen; i stedet skulle der efter al sandsynlighed have stået åbeskyttelseslinjen.
De tre medlemmer med forbeholdet var kulturrådmand Mahad Yussuf (RV), Thure Hastrup (partiløs, valgt for EL) og Lone Hindø (S).
Kommer i offentlig høring
Efter behandling i byrådet skal forslaget i offentlig høring i otte uger.
I høringsfasen indgår et borgermøde i Mårslet 14. december, fremgår det af kommunens lokalplanportal.
Efter høringen kommer forslaget tilbage til politisk afgørelse på Aarhus Rådhus.
Selv om den offentlige høring ikke er begyndt endnu, kan forslaget til Lokalplan 1161 ses på kommunens website. Se punkt 4 i referatet fra magistratsmødet 13. november 2023.
Oplysning til læserne om skribenten
Undertegnede skribent og redaktør af Mårslet Avis har tidligere offentligt kritiseret planen om et nyt boligområde ved Eskegården, og jeg har været aktiv i en sammenslutning af naboer som arbejder for at der skal være så meget natur og så lidt byggeri som muligt i den grønne kile langs Giber Å.
I min journalistik bestræber jeg mig imidlertid på at behandle sagen om Eskegården på lige fod med alt andet stof, det vil sige både fair og kritisk. Alle parter har krav på at blive refereret loyalt, og ingen har ret til at slippe for kritik, og det uanset om emnet er Eskegårdsprojektet eller hvad som helst andet.
Per Henrik Hansen, redaktør.
PerH.
Tak for en sober gennemgang af projektet – interessant info for alle, der bliver berørt!
Tak for en god og forståelig gennemgang af projektet.
Jeg har svært ved at være enten for eller imod bebyggelse på Eskegårdens jord.Hvis det engang realiseres åbner det måske op for en lettere adgang til Vilhelmsborg Skov ,for vi der bor i sydbyen.
Er det muligt at stille krav til at det skal være et bæredygtigt byggeri?
Det er bekymrende at der muligvis gives dispensation ift åbeskyttelseslinjen så der må bygges helt ned til 30 m fra åen – og samtidig må der anlægges vendeplads og drivhus endnu tættere på åen. I lyset af de meget store problemer med livet i vandløb og med havbunden virker det bestemt ikke gennemtænkt at man må bygge helt tæt på åen.
Aarhus kommune med borgmesteren i spidsen har netop præsenteret et forslag til genopretning af havmiljøet i bugten og derfor er selvmodsigende hvis der gives godkendelse til at bygge helt ned til åen, al den stund at Giber Å munder ud i bugten.